Como funciona a amortização antecipada
Amortizar antecipadamente significa devolver ao banco parte (ou totalidade) do capital em dívida, fora do plano normal de pagamentos. O banco recalcula o quadro de amortização francês a partir desse momento, e o cliente escolhe entre duas opções:
- Reduzir o prazo, manter a prestação — acaba o crédito mais cedo e poupa mais em juros totais.
- Reduzir a prestação, manter o prazo — liberta cash-flow mensal mas poupa menos juros no agregado.
A escolha não é técnica — é financeira-pessoal. Voltamos a ela mais à frente.
Comissões e isenções
O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 limita a comissão de amortização antecipada:
- Taxa variável: máximo de 0,5% do capital amortizado.
- Taxa fixa: máximo de 2% do capital amortizado.
- Taxa mista durante o período fixo: regra da taxa fixa (2%); após a passagem a variável, regra da variável (0,5%).
Isenção total em três situações: morte do mutuário, desemprego involuntário, mudança forçada do local de trabalho. Nestes casos, nem comissão nem outros encargos podem ser cobrados.
Reduzir prazo ou prestação?
A escolha entre prazo e prestação tem impacto matemático claro: reduzir o prazo poupa mais em juros totais porque "elimina" os anos finais do contrato — anos em que ainda paga juros, mesmo que pequenos.
Mas reduzir a prestação tem o seu valor: liberta cash-flow imediato, o que pode ser usado para outras aplicações (poupança, investimento, redução de outro crédito caro). Se a alternativa for deixar liquidez parada numa conta à ordem, reduzir o prazo é claramente melhor. Se a alternativa for desafogar um orçamento apertado, reduzir a prestação tem mais sentido.
O simulador de amortização antecipada mostra os dois cenários lado a lado para a sua situação concreta — poupança em juros, novo prazo, nova prestação.
Quando vale a pena amortizar
A regra de ouro: amortizar é uma forma de "investimento" com retorno equivalente à TAN do seu crédito. Vale a pena quando essa TAN é superior ao retorno líquido seguro de alternativas disponíveis:
- Depósitos a prazo líquidos: se um DP paga 2,5% líquido (após o imposto de 28%) e o crédito está a 4%, amortizar rende 1,5 pp.
- Certificados de Aforro: produto seguro com remuneração variável. Compare a taxa líquida actual com a TAN do crédito.
- Liquidez ociosa em conta à ordem: retorno zero. Qualquer amortização é positiva, descontando a comissão.
Em ciclos de Euribor elevada (TAN acima de 3,5–4%), amortizar bate quase todas as alternativas seguras. Em ciclos de Euribor baixa (TAN abaixo de 2%), o cálculo aproxima-se da indiferença e a folga de cash-flow pode pesar mais.
Quando não vale a pena
- Quando esvazia o fundo de emergência. Amortizar é irreversível — o dinheiro não volta. Garanta primeiro o equivalente a 3–6 meses de despesas em liquidez disponível.
- Quando tem crédito mais caro. Cartão de crédito (15%+), crédito pessoal (8–10%), crédito automóvel (5–7%) costumam ser muito mais caros que o crédito habitação. Liquide-os primeiro.
- Quando a comissão consome o ganho. Para amortizações muito pequenas em taxa fixa, a comissão de 2% pode anular grande parte do retorno do primeiro ano.
- Quando há benefício fiscal em curso. Em contratos antigos com dedução de juros em IRS, amortizar reduz a base dedutível.
Como pedir uma amortização
- Simule no banco (online ou em balcão) — peça projecção do impacto em prazo e em prestação.
- Verifique a comissão aplicável e a data-valor do movimento. Idealmente, agende para o dia da revisão de taxa (em variável) para evitar pagar juros parciais.
- Formalize o pedido — alguns bancos aceitam home banking, outros exigem ida ao balcão e assinatura.
- Confirme o novo plano de amortização e a nova prestação ou novo prazo no extracto seguinte.